이사 시즌만 되면 뉴스에 빠지지 않고 등장하는 단골 이슈가 있죠. 바로 전세사기입니다. 특히 최근에는 '깡통전세', '빌라왕', '지인 위장 임대' 등 수법이 점점 교묘해지고 있어, 세입자가 미리 대비하지 않으면 수천만 원의 보증금을 통째로 날리는 피해로 이어질 수 있습니다.
전세로 집을 구할 계획이 있다면, 반드시 아래 체크리스트를 하나도 빠짐없이 꼼꼼히 확인하세요. 이 글에서는 실제 전세계약 시 반드시 확인해야 하는 핵심 사항들을 아주 자세히 정리해드렸습니다.
🏠 전세사기 예방을 위한 전세계약 체크리스트
1. 주변 시세 및 전세가율 확인
매매가와 전세가 비교: 국토교통부 실거래가 공개시스템(실거래가 공개시스템)을 통해 해당 주택의 매매가와 전세가를 확인합니다.
전세가율 계산: 전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100. 전세가율이 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 높습니다.
2. 등기부등본 확인
소유자 확인: 등기부등본을 통해 임대인이 실제 소유자인지 확인합니다.
권리관계 확인: 근저당권, 전세권, 압류 등 선순위 권리사항을 확인하여 보증금 회수 가능성을 판단합니다.
신탁등기 여부 확인: 신탁등기가 되어 있는 경우, 신탁원부를 통해 임대인의 권한을 확인해야 합니다.
3. 건축물대장 확인
건축물 용도 확인: 건축물대장을 통해 해당 건물이 주거용인지 확인합니다. '근린생활시설'로 등록된 경우 주거용이 아닐 수 있습니다.
불법건축물 여부 확인: 무허가 건축물이나 불법 증축 여부를 확인하여 추후 문제가 발생하지 않도록 합니다.
4. 임대인 세금 체납 여부 확인
국세 및 지방세 체납 확인: 임대인의 납세증명서를 통해 세금 체납 여부를 확인합니다. 체납된 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다.
확인 방법: 임대인의 동의를 받아 세무서(국세)나 주민센터(지방세)에서 납세증명서를 발급받습니다.
5. 선순위 임차인 보증금 확인
확정일자 부여 현황 확인: 주민센터나 등기소에서 확정일자 부여 현황을 열람하여 선순위 임차인의 보증금과 계약일을 확인합니다.
보증금 회수 가능성 판단: 선순위 보증금이 많을 경우, 보증금 회수가 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
6. 공인중개사 및 임대인 신원 확인
공인중개사 자격 확인: 한국공인중개사협회 홈페이지에서 중개사의 자격 여부를 확인합니다.
임대인 신분 확인: 임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유자 정보가 일치하는지 확인합니다.
7. 표준 임대차계약서 사용
표준계약서 활용: 국토교통부에서 제공하는 표준 임대차계약서를 사용하여 계약 내용을 명확히 합니다.
특약사항 확인: 계약서에 특약사항을 명시하여 추후 분쟁을 예방합니다.
8. 임대차 신고 및 전입신고
임대차 신고: 계약 체결 후 30일 이내에 임대차 신고를 하여 확정일자를 부여받습니다.
전입신고: 전입신고를 통해 대항력을 확보하여 보증금을 보호합니다.
9. 전세보증금 반환보증 가입
보증기관 확인: 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 보증 가입 가능 여부를 확인합니다.
보증 가입: 전세보증금 반환보증에 가입하여 임대인의 보증금 반환 불이행 시 보호받을 수 있습니다.
전세계약은 단순히 방을 구하는 일이 아니라, 내 전 재산을 지키는 중요한 계약입니다. 요즘처럼 사기 수법이 치밀해진 시대에는 조금이라도 의심되는 부분이 있다면 반드시 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다.
작은 주의가 큰 손해를 막아줍니다. 내 보증금 스스로 지키세요!